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焦躁的万科,一年营收超6000亿,质量问题频发

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前言:

1月9日,在“回归未来·感恩时代 2018-2019 跨年之夜”上,作为万科(02202-HK)创始人的王石,却激动地说到:“我就给你们报告一下我退休一年之后万科的经营业绩。2018年万科的销售继续持续增长,整个经营业绩达到了6000亿”。

在沉默了三秒之后,王石向沉默的台下听众喊话到:“没有掌声吗?”

接着,王石又玩起了现场互动,让大家猜万科2018年回笼了多少资金?回头才发现大屏幕上早已写好了“6300亿”。然而,在万科6000亿销售成绩的背后,接踵而至的工程事故以及房屋质量问题引发了市场对万科的质疑。

狂奔的万科,安全事故频发

2019年1月,万科公布最新业绩显示,万科在2018年实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。

应该说,在喊出“活下去”3个月后,万科交出了一份不错的答卷。

只不过,一边是销售金额突破6000亿元,一边是房屋质量问题、工地安全事故频出。2018年万科可谓是风波不断。

链家公布的资料显示,万科世纪之光位于杭州市萧山区,建成时间为2018年,新房落成时价格约为36000元/平米,目前在售的部分二手房单价已经涨至4.6万元—5万元/平米。

1月9日,微博上有业主对万科世纪之光进行质疑。业主在交房验房时遇到了无奈的事情:发现家里的门和地板全都是用纸做的,这样门岂不是一脚就能踹开,地板一踩就塌了!

此事一出,迅速成为网络热点。

对此,万科表示,相关报道中提及“门和地板都是纸做的”,存在明显误解。被误认为“纸板”的户内门面层材料,实际上是“中密度纤维板”。中密度纤维板是人造板的一种,在国内外室内装修和家具行业广泛使用,产品符合行业标准(JG/T122-2000)。

万科相关负责人也表示,公司高端产品线的住宅中,也会根据情况使用中密度纤维板,用这种材料不能简单的称之为“简配”。

而据统计,仅在最近两三个月万科就被爆出多起安全事故。

2018年12月29日,万科企业和金地集团联合开发的七宝生态园项目发生基坑坍塌事故,后经确认3名建筑工人被压全部死亡。此前,11月12日万科在中山古镇的项目万科城工程发生地下室顶板局部坍塌事故,并无人员伤亡;12月1日,贵州省贵阳市观山湖区贵阳万科理想城项目发生其他类型事故,1人死亡。

此外,2019年1月,杭州万科旗下多个楼盘又爆发业主维权事件,原因普遍都与装修减配、工程质量问题有关。

与之相对,是万科口碑与财务风险抗压

2018年12月24日,在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,万科以69.91的综合得分,仅位列第10位。

而此前几年,作为行业标杆的万科,绿色地产排名一直位列行业第一。而在口碑下降的同时,万科自身财务上的风险同样在加大。

2018年上半年,万科获取新项目117 个,总规划建筑面积2049.1 万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2 亿元,其中90.8%的新增项目为合作项目,较2017年72.3%的合作项目占比有所增加。

2018年下半年,万科在土地市场开始展现出加速补仓的趋势,尤其是进入第三季度,万科展现出了迅猛的拿地节奏。第三季度万科累计新增177 个项目,总建筑面积约3582.5万平方米,较2017年同期143个项目增加34个,总建筑面积同比上升9%。

除了通过招拍挂和收并购补充土地资源外,万科还在去年8月参与了昆明金刀营旧改项目、北京冬奥会延庆赛区PPP项目,以及9月份获得江门蓬江里村旧村改造项目。

不难看出,在国家严控房地产行业、融资环境恶化的背景下,各家房企都在进行去杠杆,而万科则不断囤积土地资源,逆势加杠杆。

自2014年起,万科扣除预收账款之后的资产负债率呈现逐年上升趋势,其中2018年上半年万科的长期借款达到1283亿元,相比2017年同期657亿元,增长95%;应付债券376亿元,同比增长61%。

值得注意的是,随着债务的不断增加,万科近几年的长期偿债能力一直呈现下降趋势。2018年上半年“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标数值为0.28,较去年同期的0.34下降17.6%,表明万科的长期偿债能力较弱。

初心不在,万科能否“活下去”?

对于“活下去”的口号,万科董事局主席曾经表示,郁亮说到,万科“活下去”被外界放大了不少,实际上这只是公司每年秋季例会的战略和检讨。

然而,随着越来越多质量问题被曝光,目前是活下去的万科,未来面临的压力更大。

尽管2018年,万科聚焦“回款”,全年顺利回笼6300亿,但是相较于自身高起的负债,以及快速扩张囤地的支出,这些显然还不够。更何况,在翻手为云覆手为雨的地产市场,形势变化要远比预想中的要复杂。

而根据已经披露的数据,2019年1月份万科实现合同销售面积317.7万平方米,合同销售金额488.8亿元。而在2018年1月份,万科实现合同销售面积444.4万平方米,合同销售金额达到了679.8亿元。

两相比较,2019年1月万科合同销售面积和销售金额分别同比减少28.5%和28.1%。

而自去年12月份以来,万科在广州、上海、北京、郑州、西安等地新增项目10个,占地面积134.1万平方米,万科权益建筑面积203.8万平方米,需支付权益地价72.60亿元。

此外,万科在昆明、杭州、重庆新增物流地产项目3个,合计需支付权益价款5.31亿元。

一面是大规模的囤地,房地产项目的不断扩张,一面是销售下滑,成交金额与资金回笼的不理想,万科不能指望在质量问题频发的背景下,购房者依然对其项目慷慨买单。

或者,只有当万科发现“初心不在”,自己已沉迷在“大规模囤地-快速建房-资金回笼”的资本圈子之中时,万科才会真正地领悟到“活下去”的真正意思是“要靠市场活下去,靠潜在的消费者活下去”。

结语

万科现在最大的问题不是资本问题,而是价值的判定。企业要活下去,必要的资本操作不可或缺。但是离开产品质量,单纯地注重资本运作,不过是空中楼阁,虚空幻影。

或许,“让房子回归本质”,并非只是针对炒房客们,对于那些热衷于资本操作,不断提升金融杠杆,扩大企业规模,而忽视对自身产品质量把关,不注重大众家居体验的房地产企业而言同样适用。

作者:李长祥

编辑:李雨谦

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